Cashflow bei Immobilien: So berechnen Sie die Wirtschaftlichkeit

Bei dem Begriff Cashflow denkt man häufig an Unternehmen und deren Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit Produkten und Dienstleistungen. Dabei wird oft übersehen, dass der Cashflow auch bei Immobilien eine wichtige Rolle spielt – vor allem, wenn es um die Bewertung von Investitionen geht.

Wenn Sie sich also zum Ziel gesetzt haben, eine möglichst stabile Rendite zu erwirtschaften, ist es an der Zeit, sich mit dem Immobilien-Cashflow zu beschäftigen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie dieser zu interpretieren ist und warum die Cashflow-Berechnung so wichtig ist, um sich einen Überblick über die Einnahmen und die laufenden Kosten zu verschaffen.

Der Cashflow einer Immobilie zeigt an, ob sich Ihre Investition gelohnt hat. Er ist die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, wobei alle zahlungswirksamen Einnahmen wie Mieteinnahmen und dergleichen zu einem positiven Cashflow beitragen. Auf der anderen Seite gehen Ausgaben wie Instandhaltungskosten und Hypothekenraten als Kosten und Ausgaben negativ in die Berechnung ein.

Um herauszufinden, ob Ihre Immobilie mit einem negativen Cashflow verbunden ist, ist es daher wichtig, eine verständliche und transparente Übersicht zu erstellen. Auf dieser Basis können Sie dann fundierte Entscheidungen für zukünftige Investitionen treffen.

Weisen Ihre Immobilieninvestitionen einen positiven Cashflow auf, so ist dies mit einer verlässlichen Rendite und der Möglichkeit, zukünftige Projekte zu finanzieren, verbunden. Umso wichtiger ist es, dem Cashflow eine zentrale Rolle in Ihrer Immobilienstrategie einzuräumen.

Der Immobilien-Cashflow ist so wichtig, weil er Investor:innen in der Immobilienbranche, die etwa eine Immobilie kaufen möchten, dabei hilft, ihr individuelles Risiko einzuschätzen.

Wie wichtig diese Kennzahl ist, zeigt unter anderem ein Blick auf die Details, die bei der Berechnung des Cashflows für Immobilien wichtig werden. Die Formel berücksichtigt die Einnahmen aus Mieten und die Summen, die für laufende Aufwendungen und Ausgaben anfallen, die in direktem Zusammenhang mit der Bewirtschaftung einer Immobilie stehen.

Es ist wichtig, den Zahlungsfluss z.B. pro Monat genau zu verfolgen, um die finanzielle Situation optimal einschätzen und auch bei Bankgesprächen kompetent auftreten zu können.

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Welche Summe bleibt mir nach Abzug aller Kosten noch übrig? Diese Frage dürften sich unter anderem auch viele Immobilienbesitzer:innen stellen. Egal, ob Sie einen Kredit aufnehmen oder sich grundsätzlich mit Ihrer wirtschaftlichen Situation auseinandersetzen möchten: Der Cashflow wird in vielerlei Hinsicht relevant.

Hierbei ist es wichtig, verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Einerseits gilt es, sich eine Übersicht über die Betriebskosten zu erstellen. Hierunter fallen unter anderem:

• Reparaturen
• Kosten, die im Rahmen von Instandhaltungen anfallen
• Allgemeine Verwaltungskosten
• Indirekte Kosten, wie zum Beispiel Rückstellungen für zukünftige Instandhaltungen
• Eigenkapital für den Kauf der Immobilie
• Kaufnebenkosten
• Kosten zur Tilgung des Darlehens
• Betriebs- und Nebenkosten (auch, wenn sie auf Ihre Mieter:innen umlegbar sind)

Auf der anderen Seite stehen die Summen, die Sie aus Mieteinnahmen und eventuellen zusätzlichen Erträgen generieren, aufgeführt.

Hieraus ergibt sich die einfache Formel: Einnahmen minus Ausgaben. Zeigt sich hierbei, dass die Einnahmen die Ausgaben übersteigen, ist der Cashflow positiv. Andernfalls ergibt sich ein negativer Cashflow.

Die obige Formel zeigt, dass es grundsätzlich nicht schwierig ist, den Cashflow einer Immobilie zu berechnen. Das folgende Beispiel veranschaulicht die verschiedenen Punkte, die dazu führen können, dass der Cashflow positiv oder negativ ist.

Ein Investor beschließt, ein Haus für 700.000 € zu kaufen. Dafür stehen ihm 70.000 € Eigenkapital zur Verfügung. Für den Restbetrag (630.000 €) nimmt er einen Kredit bei seiner Bank auf. Nun möchte er seinen Immobilien-Cashflow berechnen. Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

Wie bereits weiter oben erwähnt, lassen sich die Betriebs- und Nebenkosten im zweiten Schritt komplett auf die Mieter:innen umlegen. Der Investor erhält die (vorgestreckten) Summen also über die Mietzahlungen zurück. Daher lohnt es sich, sich mit dem Netto Cashflow auseinanderzusetzen.

Der Überschuss des Investors liegt damit bei 4.300 € pro Monat. Diese Summe kann er unter anderem nutzen, um in Reparaturarbeiten zu investieren. Stehen diese nicht (oder nur in geringem Umfang) an, weil es sich zum Beispiel um einen Neubau handelt, wirkt sich dies natürlich positiv auf den Immobilien-Cashflow aus.

Eine regelmäßige Cashflow-Berechnung bietet unter anderem auch in der Immobilienwirtschaft viele Vorteile, wenn es beispielsweise darum geht, die Auswirkungen von Investitionen, aber auch die im Rahmen einer Kreditaufnahme relevanten Zins- und Tilgungsleistungen abzuschätzen.

So einfach ist es, sich auf Basis der entsprechenden Werte einen transparenten Überblick zu verschaffen: Wichtig ist, den über die Formel ermittelten Wert richtig zu interpretieren.

Steht vor dem Ergebnis ein Minus, liegt ein negativer Cashflow vor. Ansonsten ist der Cashflow positiv.

Wurde über die Berechnung des Cashflows ein positiver Wert ermittelt, ist davon auszugehen, dass das Investment in die Immobilie rentabel war. Wichtig ist es hierbei, zu berücksichtigen, dass es durchaus normal ist, dass der Wert hin und wieder in den negativen Bereich fällt.

Ein typisches Beispiel: Auch dann, wenn alle Mieter:innen ihre Miete pünktlich gezahlt haben, können größere Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen dafür sorgen, dass das Ergebnis am Monatsende rote Zahlen zeigt. Daher ist es für die Bewertung eines Cashflows immer wichtig, nicht nur die reinen Zahlen, sondern auch die dazugehörigen Umstände zu beachten. Deswegen empfehlen viele Expert:innen, sich sowohl mit dem unterjährigen Cashflow als auch mit dem Cashflow am (Geschäfts-)Jahresende auseinanderzusetzen. Ein Blick auf den größeren Zeitraum zeigt dann oft, dass es in finanzieller Hinsicht eigentlich keinen Grund zur Sorge gibt und die Investition in die betreffende Immobilie rentabel war.

Zeigt sich im Rahmen der unterjährigen Berechnungen immer wieder, dass der Cashflow der Immobilien stets negativ ist, deutet dies auf eine mangelnde Rentabilität der Investition hin. Denn: Die Ausgaben sind höher als die Einnahmen. Das bedeutet: Je länger Sie Eigentümer:in der Immobilie sind, desto höher ist Ihr Verlust.

Wer sich vor solchen Erfahrungen bestmöglich schützen möchte, sollte daher bereits im Vorfeld versuchen, den Kauf der betreffenden Immobilie (und dessen Folgen) bestmöglich abzuschätzen und sich mit möglichen Risiken auseinanderzusetzen. Dabei hilft in der Regel ein Blick auf den (erwarteten) monatlichen Cashflow. Anhand der entsprechenden Daten sehen Sie, mit welchem Gewinn Sie rechnen können und wie viel Geld Ihnen zur Bedienung der Raten für ein Darlehen zur Verfügung steht.

Die Cashflow-Berechnung im Zusammenhang mit Immobilien ist also in vielerlei Hinsicht sinnvoll und hat im Idealfall das Potenzial, Investor:innen vor Fehlentscheidungen zu bewahren – zumindest dann, wenn im Rahmen der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben alle Faktoren berücksichtigt werden.