SCI pour votre résidence principale : un montage adapté ?

Ainsi, le conjoint survivant reçoit l’usufruit de ses propres parts au décès de son conjoint ce qui lui accorde la pleine jouissance de la résidence principale. Quant aux enfants, ils reçoivent la nue-propriété détenue par l’associé décédé jusqu’alors.

En revanche, le cadre de la SCI autorise plusieurs donations successives puisque ce sont les parts sociales de la société que les associés transmettent petit à petit à leurs enfants et non pas la résidence principale.

Par conséquent, la transmission progressive du capital social de l’entreprise se réalise sans le paiement de droits de succession.

De plus, la société civile immobilière facilite la gestion du patrimoine au décès des époux, car les règles de fonctionnement de la SCI sont directement déterminées au sein des statuts. Les risques de blocage entre les enfants sont donc limités.

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Si le prix de vente du bien immobilier dépasse son coût d’acquisition, la différence entre les deux montants représente une plus-value imposable. Or, la loi prévoit une exonération totale d’impôt pour cette plus-value lorsqu’elle concerne la vente de la résidence principale par son propriétaire en nom propre.

La résidence principale détenue par une SCI, qu’est-ce que cela change ?

En cas de mise à disposition du logement à titre gratuit, la plus-value réalisée par la SCI lors de la vente bénéficie du régime applicable aux particuliers : une exonération d’impôt.

En revanche, la cession est soumise au régime des plus-values professionnelles si la résidence principale fait l’objet d’une location à titre onéreux et que l’entreprise relève de l’impôt sur les sociétés. La durée de détention n’impacte pas l’imposition des plus-values dans une SCI redevable à l’IS.

Le cadre de la SCI offre de multiples avantages pour l’achat de votre résidence principale, mais il comporte aussi plusieurs inconvénients que vous devez connaître.

Vous souhaitez profiter d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou utiliser votre Plan Épargne Logement (PEL) pour financer l’achat de votre logement ? Concrétiser votre projet immobilier par le biais d’une SCI vous rend inéligible à ces différentes aides financières.

Effectivement, ces mécanismes d’aide à l’acquisition ou à la rénovation sont réservés aux propriétaires qui choisissent la détention en nom propre. Veillez à prendre en compte ce critère lorsque vous déterminez votre budget pour l’achat de votre résidence principale en SCI.

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a succédé à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Ainsi, chaque particulier dont la valeur du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros est redevable de cette taxe.

La détention de sa résidence principale en nom propre permet aux contribuables de bénéficier d’un abattement de 30 % sur la valeur du bien, ce qui réduit le montant de l’IFI.

Lorsque la résidence principale est détenue par une SCI, la société ne profite pas de cet abattement et doit s’acquitter pleinement de l’IFI.

En revanche, les associés peuvent bénéficier d’une décote (c’est-à-dire d’un abattement) jusqu’à 20 % sur la valeur de leurs parts pour absence de liquidité. Pour cela, ils doivent démontrer qu’ils ont des difficultés à revendre les parts sociales de la SCI.

L’acquisition de votre résidence principale par le biais d’une SCI peut intervenir à différents moments. Vous pouvez créer la société avant votre achat immobilier, ou bien transférer la propriété de votre logement à l’entreprise après l’achat.

L’acquisition de votre résidence principale est encore au stade de projet ? Sachez que vous pouvez d’ores et déjà procéder à la création de votre société civile immobilière. Votre SCI sera ainsi opérationnelle dès que vous aurez trouvé le logement de vos rêves.

Pour rappel, la constitution d’une SCI s’effectue en 4 étapes :

1. la rédaction des statuts ;

2. le dépôt du capital social ;

3. la publication d’une annonce légale ;

4. la réalisation des formalités auprès du Guichet unique (qui a remplacé le greffe du tribunal de commerce).

Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ? Notez qu’il n’est pas trop tard l’apporter à une SCI que vous constituez. La création de la société nécessite d’accomplir les formalités que nous venons d’évoquer.

Dans ce cas, le transfert de propriété s’effectue sur la forme d’un apport en nature. Ainsi, chaque associé reçoit un nombre de parts sociales qui correspond à la valeur de l’apport réalisé.

Sachez que les associés sont responsables de leur évaluation vis-à-vis des tiers pendant 5 ans s’ils ne font pas appel à un commissaire aux apports. Veillez à estimer votre bien avec vigilance, et éventuellement à faire appel à un professionnel.

Une autre option pour la gestion de votre patrimoine immobilier consiste à céder la propriété de votre résidence principale à la SCI. Cette opération est aussi appelée « vente à soi-même ». Elle vous permet d’obtenir des fonds immédiatement tout en conservant le bien dans votre patrimoine.

Contrairement à un apport en nature, cette transaction implique des flux financiers sur le compte professionnel de la SCI. En effet, la société sollicite l’obtention d’un emprunt immobilier pour payer le prix de cession aux propriétaires de l’immeuble.

Attention, l’objectif de ce montage ne doit pas être uniquement fiscal. Faute de quoi, les associés s’exposent à une requalification pour abus de droit avec les conséquences que nous avons déjà évoquées précédemment.

Si vous envisagez une « vente à soi-même » pour loger votre résidence principale au sein d’une SCI, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit pour sécuriser votre montage.

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