Quel est le coût de création d’une SCI ?

La société civile immobilière est une forme juridique appréciée des personnes qui ont un projet immobilier et des familles qui veulent gérer un patrimoine immobilier ensemble. Plusieurs démarches administratives doivent être réalisées pour la création d’une SCI, engageant des frais pour la plupart.

Publication d’une annonce légale, immatriculation de l’entreprise, ou encore rédaction des statuts : bien connaître chacune de ces formalités obligatoires permet d’anticiper le montant total à prévoir pour cette création d’entreprise. Suivez le guide.

Le tableau ci-dessous synthétise l’ensemble des frais à prévoir en 2026, depuis les émoluments du greffe jusqu’aux honoraires éventuels d’un professionnel.

Pour créer une Société Civile Immobilière (SCI), il faut au préalable que les associés fondateurs de l’entreprise déterminent le montant du capital social et le constituent.

La loi ne prévoit aucun montant minimum à réunir. 1 euro symbolique peut suffire.

Néanmoins, réaliser un apport plus conséquent permet aux associés de la SCI de rassurer les investisseurs et les banques, de crédibiliser leur société pour faciliter l’obtention d’un futur financement.

Une fois constituée, cette somme d’argent peut faire l’objet d’un dépôt de capital social sur un compte professionnel ouvert au nom de la SCI.

Les associés n’ont pas l’obligation de libérer la totalité dès la création de la société : ils peuvent n’en déposer qu’une partie et libérer progressivement chaque apport ensuite.

Le dépôt du capital social de la SCI présente un coût qui varie en fonction de l’établissement bancaire ou du dépositaire choisi :

• il est généralement gratuit auprès d’une banque traditionnelle. Il faudra toutefois engager des frais pour l’ouverture et la gestion d’un compte professionnel ;
• son prix minimum est d’environ 100 euros hors taxes (HT) chez un notaire ;
• il est de 69 euros HT auprès d’un établissement financier comme Qonto.

Après avoir réalisé cette démarche, les associés de la SCI obtiennent une attestation de dépôt des fonds qui leur permet de poursuivre la création de leur société civile immobilière.

La création d’une SCI nécessite de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Il comporte plusieurs informations comme l’objet social de la société, sa dénomination, son lieu d’immatriculation, etc.

Il permet d’informer les tiers de la création de l’entreprise. Depuis le 1er janvier 2021, le coût de cette formalité est forfaitaire, mais variable en fonction du lieu où est diffusée l’annonce.

En effet, le coût de la publication d’une annonce légale pour la constitution d’une SCI est de 191 euros (HT) en France métropolitaine, soit 229,20 euros toutes taxes comprises (TTC).

Pour les SCI domiciliées à La Réunion ou à Mayotte, le coût passe à 223 euros HT.

Pour acquérir une personnalité et de droits juridiques, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Pour cela, les associés doivent constituer un dossier complet et le transmettre au Guichet Unique.

Nécessaire à la création d’une SCI, cette formalité présente un coût de 60,38 euros TTC composé de :

• 52,35 euros TTC au titre des émoluments perçus par le tribunal de commerce pour la gestion du dossier ;
• 8,03 euros TTC pour le dépôt d’actes.

Ce montant est incompressible. Il doit être payé que les statuts de la SCI soient rédigés par un professionnel ou par les associés eux-mêmes.

Lors de la création d’une SCI, les associés doivent établir une déclaration des bénéficiaires effectifs à partir du formulaire Cerfa n° 16062*02.

Transmis au Registre du Commerce et des Sociétés par le Guichet Unique, ce document juridique permet de lutter contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Il concerne les personnes physiques qui :

• détiennent plus de 25 % du capital social grâce à leur apport ;
• possèdent un pouvoir de contrôle sur les organes de direction ou de gestion de la SCI.

Cette formalité présente un coût de 19,33 euros TTC. Ne pas la réaliser vous expose à des sanctions sur le plan juridique.

En effet, le défaut de déclaration des bénéficiaires effectifs est puni de 6 mois d’emprisonnement et d’une amende de 7 500 euros.

Le coût de création le plus important d’une SCI ne concerne pas les formalités légales à accomplir. Bien qu’il soit facultatif, c’est l’accompagnement sollicité pour la rédaction des statuts qui est le plus onéreux.

Les statuts, ou contrat de société, constituent un acte juridique à produire obligatoirement à la création de la SCI. Ils permettent d’identifier les caractéristiques principales de l’entreprise et d’encadrer son fonctionnement. Légalement, rien n’interdit aux associés de la SCI de rédiger eux-mêmes leurs statuts.

Dans ce cas, les statuts prennent la forme d’un acte sous seing privé et le coût de création de la SCI se limite aux frais administratifs obligatoires, soit 308,91 €.

Aucun frais supplémentaire ne vient s’ajouter, mais il faut rédiger ses statuts seul, rassembler les pièces justificatives et déposer le dossier d’immatriculation sur le Guichet Unique.

Cette option nécessite de connaître les différents types de SCI et d’avoir les connaissances juridiques suffisantes.

Il faut comprendre les enjeux de chaque clause statutaire et anticiper les situations qui pourraient se produire (cession des parts sociales, départ d’un associé, décès, etc.).

Les clauses doivent être rédigées avec précision pour éviter toute erreur d’interprétation.

Lorsque les associés fondateurs de la SCI ne souhaitent pas rédiger leurs statuts seuls, ils peuvent solliciter l’aide d’un professionnel.

La rédaction des statuts peut être confiée à un notaire ou à un avocat, pour un budget compris entre 1 500 et 2 500 € selon la complexité du dossier et la zone géographique (les tarifs parisiens étant généralement supérieurs à ceux de province).

Cette solution offre un haut niveau de sécurité juridique et permet d’obtenir des conseils personnalisés sur la fiscalité, la transmission ou la gestion future de la SCI.

Les associés peuvent aussi s’adresser à un expert-comptable moyennant un coût compris entre 1 000 et 1 500 €, avec souvent la possibilité de lui confier ensuite la comptabilité de la SCI dans le cadre d’un forfait annuel.

Dans les deux cas, ces tarifs ne couvrent que la rédaction des statuts. Il faut y ajouter les 308,91 € de frais administratifs obligatoires (annonce légale, immatriculation, déclaration des bénéficiaires effectifs), ce qui porte le coût total de 1 308,91 à 2 808,91 € selon le professionnel choisi.

Une troisième solution, intermédiaire en termes de coût et de sécurité juridique, consiste à créer sa SCI en ligne via une plateforme juridique spécialisée.

Ces prestataires automatisent une grande partie des étapes de création, depuis la rédaction des statuts jusqu’à la transmission du dossier au Guichet Unique.

Les tarifs varient de 0 à 269 € HT selon le niveau d’accompagnement choisi. Attention toutefois : les offres dites « gratuites » couvrent uniquement la génération automatisée des statuts à partir d’un questionnaire.

Les frais administratifs obligatoires restent à la charge de l’utilisateur, ainsi que d’éventuelles options payantes (relecture juridique, accompagnement personnalisé, dépôt de capital).

Le coût total pour créer sa SCI en ligne se situe donc en pratique entre 308,91 et 631,71 €, soit nettement moins qu’un accompagnement par un professionnel du droit, pour un délai de traitement très rapide (environ 72 h).

Qonto vous permet d’accéder à ce type d’offre pour faciliter la création de votre SCI en ligne sans coût supplémentaire.

De la rédaction des statuts à l’obtention de votre Kbis, vous êtes accompagné pas à pas dans les étapes pour créer votre SCI. Un gain de temps considérable.

Lorsqu’un associé apporte un bien (immeuble, fonds de commerce, parts sociales) plutôt que des liquidités au capital de la SCI, des dépenses supplémentaires s’ajoutent au coût de création : droits d’enregistrement, frais annexes notariés et, dans certains cas, honoraires d’un commissaire aux apports.

L’apport d’un bien immobilier au capital de la SCI est de loin le cas le plus fréquent. Il s’agit aussi du plus coûteux. Tout apport d’immeuble doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, ce qui génère deux types de frais :

• les frais de notaire (émoluments et débours), généralement compris entre 1 % et 8 % de la valeur du bien selon sa nature et son montant ;
• le droit de mutation de 5 % appliqué sur la valeur de l’immeuble apporté, perçu par l’administration fiscale au titre des droits d’enregistrement.

À titre d’exemple, l’apport d’un immeuble évalué à 200 000 € génère à lui seul un droit de mutation de 10 000 €, auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire.

Ces montants peuvent être réduits dans certaines situations particulières, notamment lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et que l’apporteur s’engage à conserver ses parts sociales pendant au moins 3 ans.

Lorsque l’apport porte sur un fonds de commerce, l’apporteur est redevable de droits d’enregistrement calculés selon un barème progressif :

• 0 % sur la fraction de valeur jusqu’à 23 000 € ;
• 3 % sur la fraction comprise entre 23 000 et 200 000 € ;
• 5 % sur la fraction au-delà de 200 000 €.

Comme pour l’apport d’un immeuble, l’apport d’un fonds de commerce peut bénéficier d’une exonération de droits si l’apporteur est une personne physique qui s’engage à conserver les titres pendant au moins 3 ans.

Dans une SCI, l’évaluation des apports en nature relève en principe de la responsabilité des associés eux-mêmes. Toutefois, la nomination d’un commissaire aux apports devient obligatoire dès lors que l’une des deux conditions suivantes est remplie :

• la valeur d’un apport en nature dépasse 30 000 € ;
• la valeur totale des apports en nature représente plus de la moitié du capital social.

Le rôle du commissaire aux apports est de garantir que la valeur attribuée au bien apporté correspond bien à sa valeur réelle, afin de protéger les autres associés et les tiers.

Ses honoraires varient en fonction de la complexité de la mission et de la valeur des biens à évaluer, généralement entre 500 et 3 000 €.

Au-delà des coûts de constitution, une SCI engendre des frais de fonctionnement que les associés doivent intégrer dans leur budget annuel. Ces dépenses varient selon l’activité de la société, son patrimoine et le niveau d’accompagnement choisi.

Bien que l’ouverture d’un compte professionnel ne soit pas légalement obligatoire pour une SCI, disposer d’un compte bancaire dédié à la SCI est fortement recommandé pour séparer le patrimoine personnel de celui de la société.

Comptez entre 0 et 30 € par mois selon la solution retenue (banque traditionnelle, néobanque ou établissement de paiement comme Qonto).

Pour comparer les offres disponibles avant l’ouverture d’un compte, consultez notre guide sur la meilleure banque pour SCI.

La domiciliation de la SCI correspond à l’adresse administrative du siège social. Trois options s’offrent aux associés :

• domiciliation au domicile du gérant : gratuit ;
• société de domiciliation commerciale : entre 15 et 50 € HT par mois ;
• location d’un local : variable selon la zone géographique.

Selon l’activité de la SCI (location nue, location meublée, gestion de patrimoine familial), différentes assurances peuvent être nécessaires :

• assurance propriétaire non occupant (PNO) ou assurance multirisque immobilière : entre 80 et 250 € par an et par bien ;
• assurance loyers impayés : environ 2 à 4 % des loyers annuels ;
• garantie responsabilité civile du gérant : à partir de 100 € par an.

Bien que non obligatoire pour les SCI à l’IR, un expert-comptable est souvent recommandé, surtout pour les SCI à l’IS.

Le budget annuel se situe entre 500 et 1 500 €, voire davantage en cas de patrimoine important.

La SCI doit chaque année établir une déclaration fiscale (formulaire 2072 pour l’IR, liasse 2065 pour l’IS).

Pour les SCI soumises à la TVA, elles devront également déposer des déclarations périodiques.

Le coût de création d’une SCI peut varier sensiblement selon le type de société choisi. Si les frais administratifs obligatoires restent identiques (annonce légale, immatriculation, déclaration des bénéficiaires effectifs), certains types de SCI engendrent des coûts spécifiques liés à leur objet social ou à leur fiscalité.

Pour bien choisir, il est utile de connaître les 5 types de SCI les plus courants.

Destinée à la gestion d’un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille (jusqu’au 4ᵉ degré), la SCI familiale ne génère pas de surcoût administratif par rapport à une SCI classique.

En revanche, elle bénéficie de dispositifs fiscaux avantageux : abattements sur les droits de donation des parts sociales (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), facilitant la transmission patrimoniale à moindre coût.

Pour aller plus loin, consultez notre guide dédié à la création d’une SCI familiale.

La SCI à capital variable permet de faire évoluer le capital social entre un montant plancher et un plafond, sans formalité de modification statutaire.

Économie attendue : chaque augmentation du capital de la SCI évite les frais d’annonce légale (136 € HT) et d’enregistrement au greffe.

Le coût initial de création reste identique à une SCI classique, mais l’économie à long terme peut être significative.

La SCCV a pour objet la construction d’immeubles en vue de leur revente.

Elle est soumise à un régime fiscal spécifique : exonération d’IS sous conditions, mais TVA immobilière obligatoire.

Côté coûts, la rédaction des statuts par un professionnel est fortement recommandée (1 500 à 3 000 €) compte tenu de la complexité juridique et fiscale.

De plus, un expert-comptable est quasi indispensable pour la tenue de la comptabilité de la SCI.

La SCIA est constituée pour acquérir ou construire un immeuble destiné à être divisé entre les associés (en jouissance ou en propriété).

Sa création nécessite presque systématiquement l’intervention d’un notaire, car elle implique la rédaction d’un état descriptif de division.

Comptez ainsi entre 2 000 et 5 000 € d’honoraires notariés en plus des frais administratifs classiques.

La SCI translucide désigne la SCI soumise par défaut à l’impôt sur le revenu : la société n’est pas elle-même imposée, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de bénéfices.

Ce régime n’impose aucun coût supplémentaire à la création, et permet souvent d’éviter les frais d’expert-comptable (la comptabilité simplifiée peut être tenue par les associés).

C’est l’option la moins coûteuse à l’usage pour une SCI patrimoniale familiale.

Au total, le coût de création d’une SCI varie entre 308,91 et 2 808,91 € selon l’accompagnement sollicité.

Bien souvent, ce montant est engagé avant l’immatriculation de la société.

Heureusement, il est possible d’obtenir un remboursement de cet investissement par le biais d’une procédure de reprise des actes conclus par les associés.

Pour que la SCI puisse se substituer aux associés, il faut que les deux conditions suivantes soient réunies :

• les frais doivent être en lien avec le début de l’activité de la SCI ;
• ils doivent avoir été engagés dans les 6 mois qui précèdent l’immatriculation de la société.

La société civile immobilière est une option intéressante pour contourner l’indivision et faciliter la transmission d’un bien immobilier.

Vous avez pris conscience du coût de création d’une SCI et vous souhaitez vous lancer dans cette création d’entreprise ? Il ne vous reste plus qu’à entamer les démarches pour créer votre SCI.